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省委員建議: “物業(yè)招標(biāo)”引入小區(qū)管理
2011-1-17 |
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鄭軍英委員通過(guò)調(diào)研和親身走訪了解到：物業(yè)糾紛案件5年來(lái)大幅增加，不少居民小區(qū)物業(yè)管理存在大量“偷工減料”行為，業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理滿意度普遍較低。為解決我省物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題，她建議完善業(yè)主委員會(huì)職能、在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。 同時(shí)，農(nóng)工黨河北省委的一份“關(guān)于加強(qiáng)現(xiàn)代物業(yè)管理的建議”也關(guān)注了當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理的弊端，建議在物業(yè)管理中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，走專業(yè)化管理的道路。 ■調(diào)查：小區(qū)對(duì)物業(yè)滿意度偏低 鄭軍英委員通過(guò)調(diào)研了解到，近5年基層法院受理物業(yè)糾紛案件呈現(xiàn)連續(xù)大幅增長(zhǎng)，物業(yè)糾紛案件占基層法院民商事案件總數(shù)的比例也從約10%提高到20%以上，正成為一類案件數(shù)量大、審理難度大、不穩(wěn)定因素多的案件。“經(jīng)過(guò)在石家莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)部分小區(qū)走訪，我發(fā)現(xiàn)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理普遍滿意度較低。”鄭軍英委員表示，不少業(yè)主反映小區(qū)物業(yè)管理上存在大量“偷工減料”行為，如小區(qū)入住已經(jīng)近兩年，應(yīng)當(dāng)配套的居民信箱、單元門(mén)尚未配備；為了降低物業(yè)成本，小區(qū)部分公共設(shè)施長(zhǎng)期停用(如部分電梯)，而物業(yè)費(fèi)卻全額收取；小區(qū)物業(yè)對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題不能及時(shí)處理，服務(wù)態(tài)度蠻橫等等。 ■分析：三原因致物業(yè)糾紛多 鄭軍英委員認(rèn)為導(dǎo)致物業(yè)糾紛越來(lái)越多的原因主要有三方面。其一，業(yè)主與物業(yè)管理公司沒(méi)有平等的溝通平臺(tái)，物業(yè)公司掌握小區(qū)管理權(quán)力，缺少外部制約力；其二，業(yè)主委員會(huì)制度尚不完善，多數(shù)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)遲遲不能建立，無(wú)法制約物業(yè)管理公司，維護(hù)業(yè)主權(quán)力；其三，物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制有待健全。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商同屬“一家人”，物業(yè)企業(yè)未經(jīng)過(guò)合理競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)期把持小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，由壟斷造成專斷，服務(wù)意識(shí)低下。 ■建議：“物業(yè)招標(biāo)”引入小區(qū) 鄭軍英委員建議加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，在居委會(huì)一級(jí)行政單位設(shè)置專人負(fù)責(zé)溝通業(yè)主與物業(yè)企業(yè)，對(duì)矛盾及時(shí)予以調(diào)節(jié)和干預(yù)。完善業(yè)主委員會(huì)相關(guān)職能，賦予廣大業(yè)主一定的權(quán)力從而制約物業(yè)企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)地位。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)予以一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，從而發(fā)揮他們的工作積極性。對(duì)注冊(cè)物業(yè)企業(yè)從管理制度、服務(wù)水平等方面進(jìn)行綜合評(píng)定，劃分物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)，規(guī)范企業(yè)發(fā)展，為業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)公司提供直觀的、標(biāo)準(zhǔn)的參考依據(jù)。鄭軍英委員還建議法院在處理物業(yè)糾紛案件中加大調(diào)解力度。 農(nóng)工黨河北省委則在提案中指出，物業(yè)管理要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。物業(yè)管理公司以自身的實(shí)力提供服務(wù)項(xiàng)目和水平競(jìng)標(biāo)，從而構(gòu)成真正有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，這種把“招標(biāo)承包制”引進(jìn)到住宅小區(qū)管理，是對(duì)房地產(chǎn)管理體制真正意義上的改革，在建中和建成后的住宅區(qū)經(jīng)營(yíng)管理都可以實(shí)行“招標(biāo)”，誰(shuí)管理得好，費(fèi)用又合理就由誰(shuí)管。現(xiàn)在一些物業(yè)管理公司還是家族式管理方法，誰(shuí)承包了物業(yè)管理誰(shuí)招聘家族式人員，一些物業(yè)維修人員甚至連最基本的維修技能也不具備。而實(shí)行具有競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的管理模式，一定要有大量的管理法規(guī)等方面的工作需要完善。 提案建議借鑒香港的成功經(jīng)驗(yàn)，從事物業(yè)管理的管理機(jī)構(gòu)人員組成少而精，管理機(jī)構(gòu)將保安、清潔、維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做。物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，管理開(kāi)支大為減少，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)定期對(duì)承包商的專業(yè)公司進(jìn)行考核，按照優(yōu)勝劣汰的原則選擇專業(yè)公司和承包商。這種社會(huì)化經(jīng)營(yíng)方式，不僅能最大限度發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，而且能最大限度地降低管理成本。 |
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