二、物業(yè)管理法律關系的特征
物業(yè)管理法律關系有如下特征：
(一)物業(yè)管理法律關系是由多重關系共同組成的統(tǒng)一體，即它并非僅指某一對主體之間的關系，而是人們在取得、利用、經(jīng)營和管理物業(yè)的過程中形成的多重關系的組合。
在這個多重關系中有主要關系和次要關系之分，比如：物業(yè)管理公司受業(yè)主管理委員會的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理，物業(yè)管理公司與委托單位簽訂了委托管理合同。合同簽訂后，由物業(yè)管理公司向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理機關備案。在這個物業(yè)管理法律關系中，主要關系是物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會之間的關系，次要關系是物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)行政管理機關之間的關系。次要關系是從屬于主要關系的，也就是說，沒有主要關系的發(fā)生，次要關系也不會存在。
(二)物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容即主體間的權利、義務既有平等主體間的民事關系，又有不平等主體間的行政管理關系。
如前所述，物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會的關系是平等主體之間的民事關系，在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司作為一種民事主體，對物業(yè)進行修繕、養(yǎng)護、經(jīng)營和對業(yè)主或非業(yè)主使用人提供特約服務，業(yè)主或非業(yè)主使用人給物業(yè)管理公司支付一定的勞務報酬。雙方的權利義務用物業(yè)管理合同的形式予以反映。另外，物業(yè)是城市的基本組成部分，管理維護物業(yè)及環(huán)境是一種重要的社會管理內(nèi)容，各種物業(yè)管理主體在公共安全、公共秩序、社會責任等方面也應當承擔一定的法律責任，所以政府或司法機關對開發(fā)建設單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、維護、監(jiān)控等方面存在著監(jiān)管關系。并不是說，只要界定和規(guī)范好業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系，政府就可以不用管了，在民事關系之外，還必須存在著行政管理關系。
三、物業(yè)管理法律關系與物業(yè)管理法律規(guī)范
物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范與現(xiàn)實生活發(fā)生聯(lián)系的途徑，物業(yè)管理法律規(guī)范正是通過物業(yè)管理法律關系實現(xiàn)其調(diào)整一定社會關系的目的。
(一)物業(yè)管理法律規(guī)范是物業(yè)管理法律關系產(chǎn)生的前提
如果沒有相應的物業(yè)管理法律規(guī)范的存在，就不可能產(chǎn)生物業(yè)管理法律關系。有些社會關系領域，比如業(yè)主與業(yè)主之間的友誼關系、業(yè)主與業(yè)主之間的愛情關系等等，一般不由法律調(diào)整，不存在相應的法律規(guī)定，所以也就不存在法律關系。還有些社會關系領域，比如，每月交物業(yè)管理公司的小區(qū)保安費究竟保什么？家里的財產(chǎn)被盜，物業(yè)管理公司是否應承擔責任？雖然應該得到法律調(diào)整，但立法者的步伐跟不上物業(yè)管理實踐的需要，調(diào)整這些關系的一般規(guī)范還沒有成熟，沒有上升為法律，因此也不能產(chǎn)生法律關系。
另外，還有些社會關系領域，由于一些人對物業(yè)管理概念認識不清，對物業(yè)管理法律規(guī)范理解不準確，也不能產(chǎn)生物業(yè)管理法律關系。例如，某住宅小區(qū)即將入住，但在物業(yè)管理方面出現(xiàn)問題。某機關將小區(qū)內(nèi)的一棟住宅樓全部買下，分給單位職工居住。由于小區(qū)的物業(yè)管理公司將對小區(qū)內(nèi)物業(yè)進行統(tǒng)一管理，該單位感覺物業(yè)管理費比較高，而且物業(yè)管理服務質(zhì)量也差強人意，所以就想把自己買下的這棟樓封閉起來，由本單位自己進行管理或由本單位委托其他物業(yè)管理公司來管理。發(fā)展商明確告知該單位，絕不能由其單獨進行物業(yè)管理。該單位對此不以為然。該單位員工認為，不是說業(yè)主有權選聘物業(yè)管理公司嗎？我們的權利你發(fā)展商有什么權力來干涉。所以雙方為此爭得不可開交�！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定：新建居住小區(qū)必須統(tǒng)一實行物業(yè)管理，由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)。該單位的住戶都是業(yè)主，他們有權利對物業(yè)管理公司的工作進行監(jiān)督、審查、批評，也可以選聘、解聘物業(yè)管理公司。但是這種權利不能任意地、無限制地行使，而必須按照法定的程序通過業(yè)主委員會來行使。業(yè)主委員會應該是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿，在沒有業(yè)主委員會或繞過業(yè)主委員會的情形下，擅自作出決定。因為沒有相應的物業(yè)管理規(guī)范規(guī)定住戶入住時可以自己進行物業(yè)管理或單獨委托其他物業(yè)管理公司，假使這些住戶擅自這樣做了，他們自己所從事的物業(yè)管理只能是無效的，他們與單獨委托的物業(yè)管理公司之間根本不會產(chǎn)生物業(yè)管理法律關系。
物業(yè)管理法律規(guī)范是物業(yè)管理法律關系產(chǎn)生的前提，它保證各種具體物業(yè)管理法律關系的建立都必須有嚴格的法律根據(jù)，廣而言之，保證全國物業(yè)管理法律規(guī)范的統(tǒng)一實施。反之，不根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范去建立物業(yè)管理法律關系，則必然使一個國家的法制的統(tǒng)一性遭到破壞。
(二)物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范實現(xiàn)的特殊形式
物業(yè)管理法律規(guī)范屬于可能性的領域，而物業(yè)管理法律關系則屬于現(xiàn)實性的領域。同時，物業(yè)管理法律規(guī)范總是針對同一類情況、同一類人而制定的，物業(yè)管理法律關系則是在某一具體情況下具體的權利人與義務人之間所結成的具體的權利與義務關系。因此，物業(yè)管理法律規(guī)范是抽象的，物業(yè)管理法律關系則是具體化了的。以建設部1994年第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》關于物業(yè)管理合同的法律規(guī)定為例，該合同的主體是針對一切業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的，該合同的內(nèi)容，管理項目、管理內(nèi)容、管理費用、雙方權利和義務、合同期限和違約責任也都沒有具體到是哪一個(××花園、廣場、大廈、公寓等)業(yè)主管理委員會和哪一個物業(yè)管理有限責任公司、委托管理的物業(yè)坐落于什么位置、委托管理事項有哪些、委托管理期限有多長(從何時起至何時止)、雙方具體的權利義務是什么、物業(yè)管理服務質(zhì)量達到什么要求、物業(yè)管理服務費用按什么標準收取、違約責任如何承擔等等；而當雙方根據(jù)該辦法簽訂合同，即建立物業(yè)管理法律關系時，物業(yè)管理法律關系的主體具體化了，比如××花園小區(qū)業(yè)主管理委員會與××物業(yè)管理公司簽訂了為期5年的物業(yè)管理委托合同。在這里，物業(yè)管理法律關系的主體、客體以及權利和義務都是具體的。如果說物業(yè)管理法律規(guī)范是人們抽象的行為模式的話，那么物業(yè)管理法律關系則是使物業(yè)管理法律規(guī)范在人們的實際行為中加以具體化的主要工具。物業(yè)管理關系的法律調(diào)整如果沒有物業(yè)管理法律規(guī)范就會缺乏根據(jù)，不能形成統(tǒng)一的社會秩序，我國目前的狀況正是如此，有人說：“全國缺乏系統(tǒng)完善的法律體系。半數(shù)以上的省、自治區(qū)、直轄市及較大城市沒有地方性法規(guī)，有的甚至連規(guī)范性文件都極少；即使在法制建設較早的地區(qū)，法規(guī)政策仍然存在結構、體系、覆蓋面、執(zhí)法等許多缺陷甚至混亂現(xiàn)象。”反過來說，如果沒有物業(yè)管理法律關系也不可能使物業(yè)管理法律規(guī)范的抽象的一般的規(guī)定轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的具體的物業(yè)管理關系，形成現(xiàn)實的法律秩序。
因此，物業(yè)管理法律規(guī)范與物業(yè)管理法律關系的統(tǒng)一是法律調(diào)整物業(yè)管理關系正常發(fā)揮作用的重要保證。 |
