1、房地產分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，
因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使
用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權
分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時
轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人
房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得
共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。
部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行
為一般認定無效。
3、侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買
權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知
承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房
屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法
院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：①
司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產
權利的;②依法收回土地使用權的;③權屬有爭議的;④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
找法小編提醒您：簽訂房屋買賣合同須知
1、約定應盡量詳盡房屋買賣合同均為格式合同，雖然有的只是
一方負有的義務，但需對方配合的也應約定明確。如戶籍遷移、家具
電器的處理、各類表計的數字確認等。這些事宜有的是附隨義務，有
的是構成能否順利履約的重要前提條件。若約定不明，往往會產生爭
議。
2、貸款時間應充裕如需辦理貸款的應注意，要在簽訂買房合同
時預留充裕的時間。因為各銀行審批發放貸款的流程、條件、時間均
有不同，這些都并非個人可以掌控的，如果留有時間，那在一家銀行
獲貸不成的情況下，就有時間向另一家銀行尋求貸款。
3、條款應留有余地具體磋商合同條款時，對于重要的合同義務，
如約定履行的期限、違約金、解除合同的條件應當明確之外，其他條
款的約定，應有一個合理的緩沖期，以彌補和挽救合同于萬一。如果
沒有任何挽救或回旋余地，就被動了。同時，一旦進入訴訟也很難平
衡雙方的利益。
4、收集保存好證據注意保留雙方履約過程中的證據很關鍵。在
相信對方的同時，不能失去防備而不保留證據。實際上收集和保留履
約過程中證據的行為，是明智的也是必需的，也可為日后爭議的解決
帶來主動和便利。如某項事情商量好后，應簽訂一個補充協議，包括
如有其他告知事宜，都應通過掛號信函的方式進行溝通。
5、履約應相互配合在正常情況下，交易的相對方一般不會是騙子，故在履約中應當誠實信用，在沒有確鑿證據證明對方有惡意的情
況下，應當善待和善解對方。對于對方履約中出現的困難或障礙，也
應給予積極的配合，為履約共同創造條件。如果緊守自己的權利，忽
視他人利益或困難，而容易造成交易的擱置，引發矛盾，增加履約的
成本。
注意事項：簽訂房屋買賣合同的內容：
(1)當事人的基本情況;
(2)房屋的坐落、種類、間數、結構、質量、面積、附屬設備等;
(3)房屋價款數額、計價標準等，有國家統一價格的，應執行國
家法定價格，沒有統一價格的，由買賣雙方參照評估價格自行議定;
(4)付款的時間方式等;
(5)房屋竣工及交付的日期;
(6)辦理房屋產權過戶、登記及其他手續的有關規定;
(7)違約責任;
(8)其他當事人約定的事宜，如合同生效的條件，對不可抗拒事
件處理等;
(9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。 |
